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建替えや増築を考える時、何から始めればいいのでしょうか?ご家族の希望を集約するための家族会議、 資金確保のための金融機関調べ、安心出来る工務店探し、住宅展示場やメーカーショールーム巡りなど、様々な情報収集が必要となります。
上記も大切ですが、都心に建設された古い住宅の場合、建築基準法などの法律によってこれまでの居住空間よりも狭い空間しか確保出来ないこともあります。

まず最初に下記の2つのポイントをもとに、現在の住宅を「知ること」から始めてください。
1.土地に関する内容 | 2.建物に関する内容

<地積(土地の面積)の把握> 登記簿面積と実測面積の確認

建替えや新築、増改築の工事の際には、建築基準法に定められている建ぺい率や容積率、日影規制に関する斜線制限などの規制の範囲内で計画を立てなければいけません。
ご自分の土地の大きさは、意外と把握されていない方が多く、建替えを予定して進めていくうちに、希望した間取りが出来ない状況をよく見かけます。
最近新築した住宅には、地積測量図が当然のようにつきますが、昔の家には測量図がないということもよくあります。
建築の際は、登記簿に記載された面積ではなく、測量図に記載された面積を基準とした実測面積が重要となります。
実測面積が20坪あっても前面道路の影響でさらに土地が狭くなることもあるので、法務局で測量図の確認と市役所などで前面道路の確認が必要です。

境界の確定

境界には、大きく分けて2つの意味があります。
1つは、1筆の土地と1筆の土地(土地は、1個2個ではなく、1筆2筆と数えます)の境目のことを言います。
地番(土地にあてがわれる番号、住居表示ではありません)の境目のことです。これを公法上の境界と言います。
もう1つは、私法上の境界です。前者が国が決めるものであって、これは土地を所有する者同志が取り決める境界です。
通常はどちらも一致しているのですが、時効取得などによって公法上の境界と私法上の境界が一致しない場合があります。

裁判などでもめるケースは、私法上の境界に関することが多いようです。
境界を確定するときは、公法上の境界を基準にし、当事者同士がお互い確認する意味で筆界確認書を作成しておくことで、トラブル防止につながります。

<用途地域> 建ぺい率・容積率の他、建築出来るものなどを確認、斜線制限など

新築・建替え・リフォームをする場合、必ず建築基準法を遵守しなければなりません。対象地の用途地域によって、住宅を建てることが出来なかったり、お店を営むことや自動車工場が出来なかったりする場合もあります。
また、文化財保護法により、その土地に歴史的価値のあるものが埋まっている可能性があるかもしれないということで、埋蔵文化財包蔵地に指定されていたりすると、工事をする前に調査をしなければいけない場合などがあります。
建物の大きさは、その土地の大きさと用途地域、前面道路などによって制限されます。
同じ20坪の土地でも、延床面積60坪の建物を建てられる土地もあれば、32坪までしか建てられない土地もあります。
また、敷地の一部が都市計画道路に指定されている場合は、建築物の高さや階数、構造などの制限がかかることもあります。
北側斜線・隣地斜線・道路斜線などの日影に関する制限などにより建物の高さが制限されたりもします。

これらを調べるには、市役所の建築指導課に行くことをおすすめします。
※包蔵地に関するお問い合わせは、市の教育委員会になります。

<前面道路の内容> 建築基準法上の道路であるかどうか、セットバック他

敷地の前の道路が広いアスファルト道路であっても、建築基準法上の道路でない場合は、建築することが出来ません(増改築も出来ません)。

前面道路が4m未満の道路である場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を削られ、道路としてみなされる場合があります。
これをセットバックと言います。
その後退した部分は、道路であるので所有者であっても建築することが出来ず、その部分の面積を除外した面積を基準とした建築計画をたてなければいけません。

埋設物

ここでご説明する埋設物とは、前項でご説明した包蔵地に指定された土地から出る歴史的価値のあるもの以外のものです。
戦前や戦後すぐに建築された建物などは、下水施設がまだ完備されていなかったため、排水施設を共有して利用していました。
そのため、隣地や裏の家からの排水が自分の敷地内を通っている可能性などもあります。
また、新しい土地を購入して建築する場合などは、それまで建っていた建物の用途や構造など注意をしておく必要があります。
解体時に基礎を残したまま表面上は更地になっていたり、汚染物などが残留していることもあるので事前の確認が大切です。

越境物

普段の生活に支障がないため気にしていないものでも、建替えの際には注意が必要なものに越境物があります。
隣とつながった家(いわゆる連棟の家)などは、雨どいを共有していたり、お互いの雨どいが越境しあったりしていることもあります。
また、意外と見逃しやすいものに、電話線やケーブルテレビの線なども空中で敷地を越境していることもあります。
その他、レンジフードや雨どいのマス、植物や木などにも注意が必要でしょう。

築年数・構造

築年数や構造を把握するのも選択肢を広げる要素となります。
何十年も経ってるから、建替えしかないと思われる方もいらっしゃいますが、基礎や躯体を補強することで間取りの変更や耐用年数の延長、採光や通風などを取り入れることが出来る場合もあります

セットバックなどで居住面積が小さくなるより、リフォームされることで新しい空間を創造することも大切です。

床面積・増改築の有無

2代目、3代目と受け継がれた住宅の場合、自分たちが生まれる前に増改築をしていたという話をよく聞きます。
謄本上では、建坪20坪程度しかないのに実際は、30坪以上あることも不思議ではありません。

増築した場合、構造や雨じまいの問題も考慮して、耐震に関する調査もおすすめします。

雨漏り・シロアリなどの被害

物件を売買する際に、物件の現況調査票というのを売主から買主へ提出していただくのですが、調査項目の中に雨漏り・シロアリの被害は必ず報告しなければなりません。
構造に関する問題の中で重要なことだからです。
シロアリが発生し、駆除してもらうだけで、構造的に問題が起こっていないのか調べることが必要です。

アスベストなどの使用の有無

アスベスト(石綿)の繊維1本の細さは、大体髪の毛の5,000分の1程度の細さで、1970年ごろの高度成長期に安価で耐久性・耐熱性に優れた鉱物ということで、建築の断熱材として多く利用されてきました。
その繊維を肺に吸引すると20年から40年の潜伏期間を経て、肺がんや中皮種などを発祥する確率が高く、注意をする必要があります。

※屋根瓦・屋根用波板・石膏板・天井用化粧板など

飲料水・電気・ガス・下水などの状況

飲料水に関しては、既存の水道メーターから更に口径の大きいメーターに変更する場合が多く、下水管については、建物の前面ではなく、裏の家の前につながっていたということもよく聞きます。

電気については、電化製品の増加により配電盤の変更や動力電力の利用なども必要となるかもしれません。

電気・ガスについては、環境問題なども配慮して様々な商品が開発されています。
将来の変化に対応した設計を事前に考えておくことも大切です。

確認先の行政機関

吹田市役所(本庁)
【住所】〒564-8550 大阪府吹田市泉町1丁目3番40号
【TEL】 06-6384-1231(代表)
【開庁時間】 月曜日から金曜日の9:00~17:30(土曜日・日曜日・祝日、及び12月29日から翌年1月3日までは除く)
※建築計画概要書・道路関係・用途地域・上下水道などの建築に関する相談窓口です。

北大阪支局法務局
土地・建物の登記簿謄本、測量図、公図などの申請・確認を行う窓口です。

※その他のご質問やお問い合わせなどもお気軽にご連絡ください。

0648648989

営業時間 10:00~19:00 定休日 毎週水曜日、第1・第3火曜日

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